房屋的通常抵税项目
(1) 按揭利息和房产税
在报税时,自住用房的按揭利息和房产税可以选择性地冲抵收入。为了理解这一概念,先来看一下联邦个人所得税的计算过程。
第一步:总收入 (Gross Income)扣除各项费用后,得到调整收入 (Adjusted Gross Income, AGI)。
第二步:从调整收入中扣除免征额 (Exemptions)和减税额 (Deductions)。其中,减税额有两种方式可选:标准减税法(Standard Deductions)和分类减税法 (Itemized Deductions)。前者为固定金额,后者是一个可以减税的事项列表。扣除后得到应纳税收入 (Taxable Income)。
第三步:应纳税收入根据对应的税率进行计算,再减去税收补贴 (Tax Credit),就得到实际应付的税款。
自住房按揭利息和房产税都属于第二步中分类减税法下的项目。如果买了自住房,因为按揭利息和房产税通常较高的缘故,选用分类减税法往往更合算。
比如,李先生夫妇二人,扣除社保税、医保税、医疗费、退休金提留等项后的调整年收入为10万美元。夫妻俩买了一栋别墅自住,每年要付按揭利息9000美元,房产税6000美元(忽略其他经济活动)。2016年IRS公布的免税额为4050美元/人,标准减税额为夫妇二人1.26万美元。
根据标准减税法,应纳税收入=10 –0.405*2 –1.26 = 7.93万;根据税率表,应纳税11413美元。
根据分类减税法,应纳税收入=10 –0.405*2 –(0.9 + 0.6) =7.69万;根据税率表,应纳税10813美元。
可以看到,由于按揭利息和房产税,选用分类减税法比标准减税法节约税款600美元。
(2) 折旧
房屋每年的折旧也可以用来抵税。比如,花30万美元买一栋房子,其中土地价值5万,房屋25万。虽然房子的实际使用寿命可能很长,但税法上规定房屋的折旧年限为27.5年。每年报税时,折旧可以抵扣25/27.5万元的应纳税收入。按15%的税率计算,每年大约能少纳税1364美元。
被折旧抵扣的税额会在日后出售房屋时回征。比如上例,当初30万美元的房产在30年后卖出100万美元。此时房屋的价值已经在27.5年中折旧完毕,税法上的成本只剩土地的价值5万美元。所以,应纳税收入为增值的70万美元+房屋被折旧的25万美元 = 95万美元 (不考虑后文自住房屋的税收优惠)。
各位读者,无论你当初报税时是否记得抵扣折旧,在你卖房时税务局都会按折旧后的较低成本计算盈利,这种一刀切的行为真是令人无奈。所以为了避免不必要的支出,请记得在报税时填上折旧抵扣。
自住房屋的额外福利
自住房屋 (Personal residence) 在出售时能享受很大的税收优惠。只要屋主在过去的五年中住满两年(不要求连续居住),夫妇二人就能在报税时获得不超过50万美元的豁免(如果单身,则为25万美元)。例如,一对夫妻5年前花费30万美元购置一套房屋,并在其中居住了3年。不考虑折旧的因素,(1) 假设之后房屋被卖出100万美元,则增值的70万美元扣除50万的免征额后,只需就剩余的20万美元资本利得缴税。(2) 假设房屋被卖出40万美元,则增值的10万美元全部免税。
这条规定很人性化,它增加了换房的自由度。尤其在房价攀高的南加州,人们可以更轻松地卖房换新家,无需过分担心因转手差价而多缴税。
每个人可以最多拥有两套自住房屋。当两套自住房的出售间隔两年以上时,这两套房屋均能享受上述税收豁免。
出租房屋也能减税
出租房屋产生的费用也能从应税收入中扣除。这是因为,这些费用属于产生房租收入的成本——根据税法原理,只应当对扣除成本后的“净收入”进行征税。另外,如果一栋房屋属于半自住半出租性质,只有出租部分的费用才能抵扣。具体金额由出租和自住天数的比例决定。
出租房屋可能产生以下可扣除的费用:
-维修/养护费:维修费包括修理电器、修补墙面、通下水道等。养护费包括修建草坪、清理游泳池、防虫处理等。这些工程的材料和人工都可以扣除。
-付给中介的佣金/服务费:在美国,很多房东习惯于将房屋委托给房产中介(property management company)出租管理,或者把房子放在Airbnb网站上短期出租给游客。中介的佣金和付给Airbnb的服务费可以扣除。
-差旅费:房东如果和房产不在一处,房东管理房屋产生的差旅费用(机票、汽油费等)可以扣除。
-广告费:为出租房屋,登报的广告费
-水电费
-房屋保险费
以上各项在申报时,必须保留好原始凭证,以应对税务局的抽查审计。在请工人维修房屋时,不少人为了获得更低的报价,采用现金交易。但这样不仅是在帮助对方隐瞒真实的应纳税收入,自己也同时损失了相应的税收优惠。
总结一下,买房后之所以可以抵税,主要有两个原理:一是为了体现公平合理,税法只对财富的增值部分征税,也就是会从收入中扣除成本。比如扣除房屋每年的折旧,比如扣除买房时的房产税,又比如扣除出租房屋产生的各类费用;二是税法在政策层面的考量。比如给予自住房屋在买进卖出差价和按揭利息方面的税收减免,让买房更轻松、换房更自由。
注:本文仅供参考。具体报税事项请向专业人士咨询。
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